建蔽率與容積率，不動產的基本常識

建蔽率，意謂建築物在基地上的最大投影面積與基地面積的比率，決定土地上建築物佔用的空間比例。以 100 坪基地為例，建蔽率 60% 表示建築面積不得超過 60 坪。

容積率，代表建築物各樓層樓地板面積總和除以基地面積，決定建築物的高度與體積。若 100 坪基地容積率為 300%，則整體建築面積可達 300 坪。

建蔽率與容積率的計算與應用

舉例説明，一塊建蔽率 60%、容積率 240% 的 100 坪基地：

• 一樓建築面積上限：60 坪
• 四層樓可將容積完全用盡：240 坪 = 60 坪 × 4 層

透過調整建蔽率或容積率，土地用途可靈活變化。例如，將建蔽率從 60% 降至 30%，可將 4 層樓改為 8 層樓；將建蔽率降至 2%，則可蓋至 120 層樓，台北 101 大樓便採用此策略。

土地種類與管制

台灣土地類別主要分為三大類：

• 都市土地：依據都市計畫法範圍劃分，依使用目的細分成住宅區、商業區等。
• 非都市土地：都市計畫範圍外土地，依區域計畫法管制，包含不同建築用地類型。
• 國家公園土地：依國家公園法管制，私有土地買賣不受限制，但需符合空間規範。

買賣土地的步驟

土地交易流程大致如下：

1. 訂定買賣契約
2. 補足契税及增值税
3. 進行土地過户
4. 繳付貸款尾款交屋

不動產投資的注意事項

購買不動產時，務必瞭解下列基本常識：

• 建蔽率：房屋佔地面積比例的限制，決定建築物在地基上的大小。
• 容積率：建築物總體積與基地面積的比率，影響樓層高度與房屋深度。
• 防火地域：防火條件較嚴格的地區，建築物需符合一定耐火標準。
• セットバック：建築物與道路邊界保持一定距離的規定，確保道路寬度及消防通道暢通。

建平率：衡量投資組合風險的重要指標

建平率，又稱夏普比率，是一個衡量投資組合風險調整後報酬率的關鍵指標。它旨在評估投資組合每單位風險所能獲得的超額報酬率。建平率越高，表示投資組合在承擔相同風險的情況下，能獲得更佳的報酬。

計算建平率

建平率的計算公式如下：

建平率 = (投資組合報酬率 - 無風險利率) / 投資組合標準差

其中：

• 投資組合報酬率：投資組合在特定期間內的平均回報率。
• 無風險利率：沒有風險且可以在較長時間內維持固定收益的投資工具，例如美國國庫券。
• 投資組合標準差：投資組合收益率的標準差，衡量投資組合波動性。

瞭解建平率的意義

建平率提供有關投資組合以下方面的見解：

• 風險調整後報酬率：建平率較高的投資組合，表示投資組合在承擔相同風險的情況下，能獲得更高的報酬率。
• 波動性：建平率較低的投資組合，表示投資組合波動性較大，投資者面臨更大的風險。
• 分散化：建平率較高的投資組合通常具有良好的分散化，降低了單一資產的集中風險。

建平率分類

建平率一般分為以下類別：

建平率的限制

儘管建平率是一個有用的指標，但它也有一些限制：

• 歷史數據：建平率基於歷史數據計算，可能無法準確預測未來表現。
• 單一層風險：建平率只考慮標準差這一層風險，而忽視了其他風險因素，例如下行風險或流動性風險。
• 市場風險調整：建平率假設市場風險是隨機的，而實際上市場風險可能有特定的趨勢或模式。

建平率與其他指標

投資者可以使用其他指標與建平率相輔相成，例如：

延伸閲讀…

建蔽率容積率是什麼？容積率計算方式？建物怎麼蓋

建蔽率是什麼？容積率是什麼？一文看懂計算及查詢方式

• 索提諾比率：評估投資組合在承受下行風險的情況下獲得的報酬率。
• 卡瑪比率：評估投資組合相對於基準收益的風險調整後報酬率。
• 情報比率：評估投資組合經理人相對於基準收益的超額報酬率。

結論

建平率是一個有價值的工具，可用於評估投資組合的風險調整後報酬率。通過瞭解建平率的意義、計算方法和限制，投資者可以做出更明智的投資決策。然而，重要的是要結合使用其他指標，以獲得投資組合全面而準確的評估。