粉嶺、觀塘公營房屋及商業混合發展計劃

擬議中的粉嶺第 48 區工業地帶改劃為公營房屋發展，土木工程拓展署向城規會申請放寬擬議發展地盤的高度限制等，預料可興建 7 幢住宅大樓，提供 4,200 個公營房屋單位。文件顯示，住宅大樓樓高最高達 52 層。地盤鄰近和合石村和和合石墳場，預料日後向南的單位將有機會望向墳景。

文件顯示，擬議發展用地位於粉嶺公路旁，鄰近和合石村，以及和合石墳場，佔地約 40,185 平方米，現時已劃為住宅（甲類）用地。土拓署申請放寬建築物樓面面積和高度限制，增幅分別為 11.2% 和 25%。根據擬議計劃，和合石將興建 7 幢住宅大樓，樓高約 32 至 52 層，將會包含停車場和平台花園、球場和幼稚園等，預計可興建 4,200 夥公營房屋單位，若申請獲城規會「開綠燈」，將可額外增加 200 個單位，增幅約 5%。

根據當局提供的環境評估報告，在 11 月拍攝的航拍圖片可見，現址仍為棕地用途，坦言擬議發展範圍的私人土地仍未完全收回，當局在進入地盤研究土地污染情況時受限制，故在收回土地後，須重新評估地盤的邊界和土地污染的情況。

於今年年初流標的市建局觀塘市中心第 4 及 5 區商業項目，為增加項目吸引力，最新修訂發展計劃，商業部份則較舊方案減少約 2 成，以闢出用地建住宅，料提供 1,750 夥住宅，預計容納 4025 人，規模約相當於毗鄰凱滙，同時引入「垂直城市」（Vertical City）的發展概念，有望成全港最高的住宅。

相比舊方案，整項目總樓面增約 24.8% 至約 270.3 萬平方呎，亦料延至 2033 年落成。根據最新文件，規劃署建議修訂市建局觀塘市中心第 4 及 5 區項目的發展參數。考慮到市建局擬採用「垂直城市」（Vertical City）的發展概念重建項目，以重建高密度的混合用途項目，而正因原先的土地用途與最新的發展方案非完全相符，因此提出將原有的「綜合發展區（1）」地帶，改劃為「其他指定（混合用途）」地帶。

同時，項目的最高總樓面面積將增至約 270.3 萬平方呎，較舊方案增約 24.8%，當中住宅部份由「零」變為佔比逾 4 成，日後會增建 1750 夥住宅，預計容納 4025 人。至於商業部分的樓面，則會由舊方案約 207 萬平方呎，降低約 2 成至 165.4 萬平方呎，但未有再細分寫字樓、零售及酒店等類別，期望給予發展商更大彈性。

根據項目的規劃圖，項目的低層主要為商業、政府、機構或社區設施，至於中高層則可作住宅或商業用途。

中高層住宅：現代都會中的居住新選擇

現代都市人口稠密，土地資源有限，因此中高層住宅成為解決居住問題的重要途徑。中高層住宅是指高度在 4 層以上，且不超過 12 層的建築物，在解決居住需求的同時，也提供更舒適的居住環境。

中高層住宅的優缺點

中高層住宅的結構與設計

中高層住宅的結構通常採用框架結構或剪力牆結構。框架結構由柱子和樑組成，具有較強的抗震能力。剪力牆結構則是利用混凝土牆體作為主要受力構件，具有良好的抗風和抗震性能。

在設計方面，中高層住宅注重空間利用和採光通風。户型設計多樣，滿足不同家庭的居住需求。陽台和露台的設計增強了採光和通風，讓居住者擁有更舒適的居住環境。

中高層住宅的市場需求

隨著都市化進程的加速，中高層住宅的需求不斷增加。中高層住宅不僅滿足居住需求，也成為投資者青睞的標的。其優越的居住環境和增值潛力吸引了大量買家。

中高層住宅的發展趨勢

未來，中高層住宅將朝著以下方向發展：

• 綠色環保：採用節能環保技術，打造低碳低耗的居住環境。
• 智能化：引入智能家居系統，提升居住舒適度和便利性。
• 複合功能：結合住宅、商業和公共設施，形成多元化的社區。
• 高品質：注重建築品質和居住體驗，打造高水準的中高層住宅。

結語

中高層住宅是現代都會中重要的居住形式，它既能解決居住問題，又能提供更舒適的居住環境。隨著科技進步和市場需求的變化，中高層住宅將不斷演進，滿足現代人的居住需求。

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