土地坪效與地價評估

[土地價值高低的一大關鍵，在於其能興建銷售多少房屋面積。土地坪效受多種因素影響，包括土地規劃、形狀、位置、法規等。評估地價時，常使用「容積率 × 坪效係數 1.6」概算土地坪效，但忽略了個別土地差異。本文將解析相關法規和土地條件，更正此迷思。]

| 影響土地坪效的因素 |
|—|—|
| 土地使用管制 | 影響可建築面積 |
| 土地面積 | 大面積較有優勢 |
| 土地形狀 | 規則形狀較有利 |
| 土地寬深度 | 臨路面較寬較好 |
| 臨路狀況 | 有無臨路影響可建築面積 |
| 建築規劃 | 合理規劃可提高坪效 |
| 法規限制 | 建築高度、佔地等限制 |

迷思：容積率 × 1.6 = 土地坪效

實際：不同土地條件的坪效不同，無法一律套用公式。

此外，評估地價還須考慮：

• 房屋均價 vs 車位價格
• 土地成本 vs 地價
• 法規對不同類型土地的規定

正確評估地價，須考量這些因素，並調整上述「土地坪效=容積率 × 1.6」的公式。

坪效表：評量零售空間績效的關鍵指標

「坪效表」是評量零售空間績效的重要指標，用於計算每坪銷售金額或營收，可顯示出特定銷售面積內的銷售力道。本篇文章將深入探討坪效表的運算方法、重要性以及提升坪效的策略。

坪效表的運算

坪效的計算公式如下：

例如，某零售店營業面積為 100 坪，當月總營業收入為 2,000,000 元，則其坪效為：

• 每坪營收：2,000,000 元 ÷ 100 坪 = 20,000 元
• 每坪銷售額：相同值為 20,000 元

坪效表的應用

坪效表的用途如下：

• 比較不同店鋪的績效：評估各分店的銷售能力和經營效率。
• 監控銷售趨勢：追蹤坪效變動，找出銷售高峯和低谷，並採取適當措施。
• 分析品項貢獻：透過坪效分析，找出貢獻較高的品項，進行商品配置調整和促銷。

提升坪效的策略

以下提供提升坪效的策略：

• 優化商品配置：將高銷售額的品項放在最顯眼的區域，增加銷售機會。
• 增加陳列密度：在不影響顧客體驗的範圍內，將商品陳列更密集，提升每坪的商品數量。
• 改善顧客動線：設計順暢且引導性的顧客動線，增加顧客在店內停留時間和購買機會。
• 加強促銷活動：透過標示牌、海報和商品組合等方式，促使顧客購買更多品項。
• 提供優質服務：親切的服務和有用的商品資訊，可以提高顧客滿意度和銷售轉換率。

坪效表的運用實例

案例：某服飾零售商使用坪效表分析兩家分店的績效。分店 A 每坪營收為 22,000 元，而分店 B 為 17,000 元。

改善措施：零售商發現分店 B 的坪效較低，可能是因為商品配置不當。因此，將高銷售額品項移至更顯眼的位置，並調整陳列密度。

結果：調整後，分店 B 的坪效提升至 19,500 元，銷售額增加 14.1%。

小結

坪效表是衡量零售空間績效的關鍵指標，透過優化商品配置、提升顧客動線和提供優質服務等策略，零售商可以提高坪效，增加銷售收入和提升經營效率。

延伸閲讀…

坪效計算：都更關鍵因素

何謂坪效? 如何計算?—-轉載- 西門觀雪的部落格