台灣都會區購屋，注意土地使用分區與建物用途

前言

購置房屋時，除了考慮交通、生活機能等因素，更應關注土地使用分區與建物用途，避免誤買不符合規定的房屋，導致後續問題。

土地使用分區

都市計畫將土地按適宜用途劃分，例如住宅區、商業區、工業區等。商業用地可能規劃為全部辦公室或部分辦公室、部分住宅。基地面積大且建築物分多棟時，可能會將辦公室和住宅分棟規劃。

建物用途

應注意，住宅單價通常高於辦公室，而住宅税賦也較優惠。

案例：商業區中的住宅

過去曾發生在大直的案例，千餘户房屋建造於商業區非住宅用地，導致無法自住，住户被迫限期改善或撤離。

建議事項

購買房屋前，應仔細查看：

• 土地使用分區：是否符合居住需求
• 建物用途：是否與自身用途相符
• 避免購買商業用地住宅或非住宅用地住宅，以避免後續罰則或改善問題。

第四種商業區可以住嗎？

前言

「第四種商業區可以住嗎？」這個問題經常困擾著許多人。本文將深入探討這個議題，提供詳細的資訊和分析，幫助讀者瞭解第四種商業區的容許使用範圍、居住條件和相關規定。

第四種商業區的定義與用途

根據我國「都市計畫法」規定，第四種商業區是指以經營商業服務業為主的區域，主要用途包括：

• 零售業：百貨公司、量販店、商店街等
• 餐飲業：餐廳、咖啡廳、速食店等
• 服務業：銀行、郵局、診所等

第四種商業區的居住規定

原則上，第四種商業區是不允許住人的。然而，某些特定情況下，法規也允許在第四種商業區內設立居住機能，但須符合以下條件：

商業附設住宅的限制

商業附設住宅須符合以下限制：

• 建築高度不得超過21公尺
• 建築物外觀應符合商業區景觀
• 居住空間不得設在建築物最上層或地下室
• 應有獨立出入口，不得與商業空間共用
• 居住人口密度不得過高

特殊住宅的類型

特殊住宅可依不同用途分為以下類型：

• 觀光旅館：提供旅客短期住宿
• 青年旅館：提供揹包客、青年旅人低價住宿
• 養老院：提供老人長期照護

合法既成住宅的認定

合法既成住宅是指在第四種商業區劃定前就已存在的住宅，且符合以下條件：

• 取得合法建照或使用執照
• 未違反都市計畫或建築法規
• 未影響周圍環境或公共利益

結論

綜合以上説明，第四種商業區原則上不允許居住，但有少數例外情況。商業附設住宅、特殊住宅和合法既成住宅在符合相關規定下，可以設立於第四種商業區內。然而，由於商業區的空氣品質、噪音和隱私等問題較為嚴重，建議民眾在購買或居住第四種商業區附設住宅時，應審慎評估。

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